想要買房子的朋友, 多少會注意房貸利率已經快逼近過去12個月的低點.
也知道房貸利率不等於聯準會利率. 但房貸利率, 究竟是如何決定的?
房貸利率, 基本上是Fannie Mae、Freddie Mac 發行的 Mortgage back securities (簡稱 MBS) 決定. 因為這兩大貸款機構, 收購了各銀行的貸款之後, 會把貸款放在一個大池子裏面, 再用稍微高一點的價格賣出去給投資人. 投資人對 MBS 的喜好, 間接決定了銀行放款用多少利率給借款人
而投資人是否購買 MBS, 考慮的關鍵點是, MBS 的回報利息是否高於 10 年期美國政府公債? 因為 10 年 Treasury Note 在美國屬於無風險投資. MBS 高於 10 年公債, 大家才會願意買 MBS. 不然大家買公債就好了
現在問題來了, 到底 MBS 利率要多少, MBS 才是一個好買賣? 而這個利率差, 又反映了什麼事情? MBS 投資人考慮的第一點, 是否利率將下降? 因為利率下降之後, 借款人就會去重新貸款, MBS 投資人 就賺不到利息, 當然還有借款人違約風險
今天的市場環境是, MBS 與 10 年國債利率的利差, 已經持續下滑, 也就是說可預見的未來, 大家都預期, 房貸利率會繼續下行
— 利差圖摘自 WSJ
